¿Cómo desahuciar a un inquilino moroso?

En la actualidad, uno de los principales temores de los propietarios es arrendar una vivienda y que aparezca un arrendatario que no paga.

En este post, Ruiz Prieto Asesores te explica cómo iniciar el proceso de desahucio de un inquilino moroso y, cómo puedes actuar de la manera más rápida y eficaz para que ese inquilino se marche de tu inmueble.

¿Cuándo un inquilino se convierte en moroso?

Según nuestras leyes, un arrendatario se convierte en moroso cuando debe una cuota de la renta que debía pagar al arrendador. No obstante, un retaso es comprensible y, nuestras leyes no posibilitan desahuciar a ese inquilino hasta pasado un tiempo.

Es cierto que el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) afirma que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Por tanto, si se deja de pagar el alquiler un mes, en principio, el arrendador tiene derecho a recuperar la casa y; en el supuesto que el inquilino no desee irse de esa vivienda, el propietario tendrá que iniciar el proceso de desahucio.

¿Qué hacer cuando el inquilino empieza a ser moroso?

Los abogados no recomendamos acudir al proceso de desahucio con la deuda de la primera mensualidad; ya que el desahucio es un proceso largo y costoso y, normalmente, podemos solucionar este impago a través de una negociación.

Además, procesalmente, es interesante primero reclamar la deuda a través de burofax antes de acudir a la vía judicial, concediendo 30 días naturales para el pago de las deudas. De hecho, esta es una de las pruebas que suele solicitar el tribunal para determinar que hay principio de buena fe por parte del arrendador / propietario.

Además, tenemos que tener en cuenta que si el impago es de solo un mes, recurrir al auxilio judicial puede suponer mayor gasto que la propia deuda. En cambio, si el inquilino deja de pagar varios meses consecutivos y no cambia su conducta, únicamente habrá que desahuciar al inquilino a través del desahucio.

¿Cómo echar a un inquilino que no paga a través del desahucio?

Si optamos por la vía judicial, para proceder con el desahucio hay que interponer una demanda de desahucio, firmada por un abogado y un procurador; aportando el burofax anteriormente reseñado y las pruebas que el inquilino no ha pagado determinadas rentas del alquiler.

Admitida la demanda a trámite, el juzgado le notificará al inquilino y le concederá un plazo de 20 días para que conteste y ejercite su derecho a la defensa. En caso de no contestar dictará sentencia para que el inquilino devuelva las llaves y entregue la vivienda.

No obstante, antes que dicha fecha firme, el inquilino moroso puede oponerse a este acto y defenderse ante los tribunales. En este supuesto, el juicio se alargará y se convocará un juicio verbal. Es preciso saber que el inquilino también necesitara para su defensa la contratación de los servicios de un abogado.

Tras la celebración a la vista del juicio, el juez dictará sentencia, donde si se ha respetado la ley y el proceso, el inquilino moroso deberá abandonar la casa y pagar las mensualidades atrasadas más los intereses de demora por impago de alquiler. A este proceso se le conoce con el nombre lanzamiento judicial de desahucio. 

Existen abogados que han optimizado el tiempo de desahucio, ofertando servicios express para echar a los inquilinos. Por ejemplo, en esta web obtendrás ofertas de desahucio express en Barcelona, donde un letrado le orientará según el caso, que acciones va a emprender.

¿Qué documentos hay que presentar en la demanda?

Básicamente, los documentos que tenemos que presentar son los siguientes:

• Contrato de alquiler firmado entre las partes (arrendador y arrendatario). En caso de que el contrato se efectúe a  través de un tercero, aportar también los documentos que prueben dicha representación (poderes, escrituras de constitución, contrato de servicios inmobiliarios, etc.).
• Nota Simple del Registro de la Propiedad o escrituras que demuestran que el demandante es el propietario de la vivienda alquilada.
• Burofax y acuse de recibo del burofax.
• Justificantes de deudas impagadas, aportando facturas o recibos.

¿El dinero de las Rentas se recupera?

Tras dictar sentencia judicial, lo más habitual es recuperar la vivienda, pero no la deuda que ha contraído el inquilino moroso con el propietario.

Es cierto que el propietario tendrá derecho sobre esa deuda que podrá reclamar la ejecución de la sentencia al tribunal para que embarguen salarios, cuentas e incluso frutos y rendimientos (nóminas) que obtenga el inquilino moroso. El problema es que en numerosas ocasiones estos se declaran insolventes.

El problema es que los morosos “profesionales” tienen un “modus operandi” para no pagar nada a pesar de proceder a embargos, ya que no suelen tener nómina ni propiedadesa su nombre.

¿Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino que no paga?

En España, el proceso de desahucio dura entre unos 6 meses a 12 meses aproximadamente. Todo dependerá de si el inquilino moroso dilata el proceso o si el juzgado competente esta congestionado de tanto volumen de trabajo.

¿Cómo podemos evitar inquilinos morosos?

Cualquier inquilino puede resultar moroso si cambian sus circunstancias personales. No obstante, cuando contraemos un contratado de arrendamiento, lo suyo es disponer de información de éste que nos permite conocer su solvencia a corto y largo plazo.

Para ello, es recomendable buscar su historial en la lista de inquilinos morosos y; asimismo, solicitar declaración de la Renta y certificado de estar al corriente tanto con la Seguridad Social como con la Agencia Tributaria. En caso de una mayor desconfianza, solicitar nóminas laborales o impuestos trimestrales (si es autónomo).

¿Quién paga las costas de un juicio de desahucio?

En los procesos de la jurisdicción civil, quien pierde el juicio, en principio, debe pagar las costas procesales. En este caso, si pierde el inquilino, las costas procesales debe pagarlas él si es solvente. El problema es que los morosos suelen declararse insolventes, y muchas veces no tienen propiedades embargables, poseen nóminas bajas, etc.