Es bastante habitual que existan problemas sucesorios en el reparto y asignación de los bienes y derechos entre herederos tras recibir una herencia. Sobre todo, los problemas aparecen cuando existen bienes indivisibles como los bienes inmuebles. De ahí que hayamos creado esta mini guía, titulada: “¿Cómo resolver controversias en el reparto de bienes hereditarios?”
Antes de proceder a contestar dicha cuestión, queremos reseñar que para este tipo de controversias, lo mejor es acudir a un profesional.
Puedes asistir a un mediador civil para llegar a un acuerdo vinculante entre los herederos; o bien, contratar los servicios de un buen abogado –como Gil Lozano Abogados– para que resuelva la controversia mediante la vía judicial o mediante una negociación previa con la parte contraria. Cada uno de estos procesos tiene sus peculiaridades. En este artículo vamos a contarte las diferentes soluciones que existen en caso que no haya acuerdo entre los herederos para vender un bien inmueble.
Conceptos previos: no es lo mismo reparto de bienes hereditarios que aceptación hereditaria
Antes de comenzar a explicar las diversas soluciones, que existen para vender un bien inmueble heredado, tenemos necesariamente que explicar las diferencias entre reparto de bienes hereditarios y aceptación de una herencia.
Entendemos por aceptación de una herencia al acto voluntario y libre por el cual una persona de forma individual manifiesta la voluntad de constituirse como heredero de una herencia. Por tanto, la aceptación implica admitir tanto el caudal hereditario o alícuota que nos corresponde, así como la parte proporcional a las deudas que correspondan.
Si no se quiere arriesgar en aceptar una herencia que no sabemos si existen importantes deudas hereditarias, existe la fórmula de beneficio de inventario. Este proceso consiste en aceptar la herencia, pero antes de recibir nada, se nombrará a una persona para que cuantifique tanto los derechos y obligaciones de dicha herencia y; pagará las deudas antes de repartir la herencia a sus herederos. De esta forma, solo el activo –que en su caso resultase– pasaría a formar parte del patrimonio del heredero.
Y, por otra parte, entendemos por partición de la herencia a aquel proceso por el cual los herederos que –previamente hayan aceptado la herencia- instan a que se repartan los bienes del caudal hereditario para que cada uno adquiera su parte correspondiente. Cuando son cantidades liquidas (dinero) y divisibles, este proceso de reparto es muy sencillo, ya que el bien que se desea repartir es divisible. El problema, lo tenemos cuando son deseamos dividir elementos indivisibles como los inmuebles o un objeto de arte que tenga mucho valor económico o sentimental.
¿Es bueno acudir a un profesional de tu localidad (Sevilla, Madrid, Barcelona…)?
Aunque hoy en día muchos trámites pueden realizarse por Internet, cuando estamos hablando de dividir herencias es mejor contratar los servicios de un abogado experto en la materia.
Esto es debido que dos hechos:
- El abogado deberá acompañarte –una vez dividida la herencia- a notaria y normalmente al Registro de la Propiedad de la localidad donde se encuentre el bien inmueble para inscribir los nuevos derechos reales que recaen en dicha propiedad.
- Si dicho abogado entiende de cuestiones tributarias y liquida el Impuesto de Sucesiones, deberá tener firma de colaborador social de dicha Comunidad Autónoma para poder entregar correctamente toda la documentación y; el problema está en que los colegios de cada localidad sólo suscriben dichos pactos con la Comunidad Autónoma donde se establecen. Si contratas los servicios de un letrado de otra Comunidad Autónoma puede que él tenga amistades o alianzas con otros profesionales de otros municipios para que puedan presentar la documentación que precisa.
Por ejemplo, si buscamos abogados de herencias en Madrid, lo más aconsejable es acudir al despacho profesional como el de Gil Lozano Abogados. Lo recomendamos por la profesionalidad, seriedad y buena diligencia a la hora de gestionar derechos sucesorios.
1) ¿Cuándo surgen los mayores conflictos entre los herederos?
Normalmente, los mayores problemas entre herederos suceden cuando los herederos aceptan la herencia, pero no la reparten proporcionalmente a cada uno de ellos. De hecho, muchas veces se crea incluso una comunidad de bienes para gestionar la herencia que se ha recibido.
Se constituya o no la comunidad de bienes, generalmente aparecen problemas entre herederos ya que, aunque cada uno pueda tener una parte proporcional, todos tienen derechos reales sobre los bienes que entran tarde o temprano en conflicto.
Por ejemplo, pueden aparecer controversias para ver que heredero disfruta del fin de semana de una casa situada en la playa. O bien, cuando existen unas tierras de labor explotadas por varios de ellos; o cuando uno de ellos se niega a pagar ciertos gastos de mantenimiento, tributos o reparaciones y mejores del bien inmueble.
Otro clásico es cuando se hereda una empresa y cada uno quiere tomar otras decisiones en torno a ellas.
El problema de estos tres supuestos es que los herederos son dueños del todo por participaciones indivisas. La solución es intentar dividir esos bienes que entran en conflicto de intereses entre herederos. El problema que en principio son propiedades indivisibles y puede que uno de ellos se niegue a vender su participación (quiere mantener el proindiviso) o; uno de ellos no quiera pagar al otro su parte correspondiente y él disfrutar el 100% de ese bien.
A) La solución es repartir los bienes hereditarios
Ante estas circunstancias familiares, lo más aconsejable es repartir los bienes entre los herederos. Lógicamente, unos valen más que otros y; aquel que se quede con la propiedad deberá compensar económicamente a los otros por la parte proporcionar que les fue asignado.
Lógicamente, si hay varios bienes, puede que un sujeto se quedé con el edificio B, mientras que el otro con el edificio A. Si A tiene mayor valor que B, el que disfrute de la construcción A compensará el exceso al de la parte B.
B) Adjudicar proindiviso y elaborar un contrato de obligaciones y derechos
El problema que muchas veces hay herederos que desean el mismo bien y; se tendrá que negociar entre las partes para ver quien lo asigna o elaborar un contrato de cómo disfrutar del mismo; conociendo perfectamente sus derechos como sus obligaciones.
La adjudicación en proindiviso puede ser una buena solución para estos casos, pero debería realizarse un pacto o contrato suscrito por las partes donde se señalen los derechos y obligaciones de cada heredero.
El problema de esta solución es que generalmente van a aparecer nuevas controversias en torno a la interpretación de dicho acuerdo.
C) Adjudicar proindiviso y vender o subastar el bien
La tercera vía posible es mantener el proindiviso de esos bienes y subastarlos o venderlos para que cada heredero perciba la parte económica que le corresponde.
En ambos casos (venta y subasta) se pretende que el bien trasmitido suponga una transformación en metálico para que así sea muy fácil repartirlo y asignarlo a sus herederos.
Sin embargo, si lo que desean los propietarios es conservar el bien inmueble, es preferible la adjudicación individual de los bienes y; si a un heredero se le adjudican bienes con mayor valor, éste compensará económicamente al resto de sucesores.
D) Cuando el derecho de usufructo recae sobre un bien
El usufructo es un derecho real que tienen ciertas personas por el cual tienen derecho de utilizar un bien determinado, aunque sea de plena propiedad de otra persona.
En ciertas ocasiones, el usufructo puede ser vitalicio. No obstante, en todos los supuestos, dicho derecho es cuantificable económicamente y; los propietarios pueden pagar dicha cuantía al beneficiario para que este derecho real desaparezca. De hecho, esta es la vía más aconsejable para que el usufructuario no pueda generar disputas con los propietarios a cuenta de sus derechos reales.
En muchas ocasiones, los cónyuges del causante disfrutan de este derecho real, mientras que los herederos son los hijos del fallecido. Dependiendo de las relaciones familiares, puede que por existir esta situación existen controversias entre hijos y madre/padre superviviente.
2) ¿Qué ocurre si el único bien hereditario es una sola vivienda?
Este es un supuesto muy frecuente en España. En muchas ocasiones el caudal hereditario sólo está conformado por un bien inmueble e indivisible y los herederos son cuatro o cinco personas.
En estos casos, cada heredero (generalmente hermanos) será dueño de ese bien, gozando de una cuota en abstracto (alícuota), ya que el bien en sí es una propiedad germánica que no se puede dividir. Solamente se puede transferir a cambio de bienes divisibles, como el dinero, para repartir los lotes en función del porcentaje o participación que tenga cada heredero.
El problema es que para que dicho bien se pueda trasferir (vender o subastar), necesariamente cada uno de los herederos debe dar el consentimiento para que se lleve a cabo dicha operación.
¿Puede uno de los hermanos vender su participación indivisa en la vivienda?
Por supuesto, cada heredero puede vender su parte a otra persona sin contar con el consentimiento expreso o tácito de los demás propietarios.
No obstante, en este caso donde no cuente con el consentimiento del resto de propietarios, para vender su parte debe ofrecer al resto de propietarios la parte que quiere transmitir para que éstos puedan ejercitar su derecho preferente de compra. Lógicamente, este derecho lo que significa que si un propietario quiere comprarla, entra preferencia que un tercero ajeno a la propiedad; abonando el precio de venta.
Por tanto, todos los propietarios podrán subrogarse en el lugar del comprador para adquirir esta participación. Los coherederos tienen el plazo de 1 mes para ejercitar ese derecho desde su notificación y; el vendedor tiene la obligación de comunicar esa posible venta a un extraño antes de llevarla a cabo; pues en caso contrario puede ser clasificada como nula en un tribunal.
¿Se puede negar un hermano a vender su parte en la vivienda?
Ningún propietario puede ser obligado a vender su parte correspondiente. No obstante, tampoco ninguno de los copropietarios están obligados a permanecer en comunidad y pueden instar a dividirla cuando sea preciso.
En este caso, el sujeto que no quiere vender, puede quedarse con su parte o participación y; ejercitar el derecho preferente en caso que haya ofertas para adquirir dicho bien. Si no puede sufragarla, el resto podrán vender su parte a un extraño.
¿Cuáles son las mejores soluciones en caso de existir problemas en el reparto de bienes hereditarios?
Las soluciones dependen de las circunstancias personales de cada uno de los herederos y copropietarios.
La primera opción, es que aquel copropietario que quiera conservar esa propiedad compre al resto de coherederos a su participación.
En caso que no disponga de capital para llevar a cabo dicha operación, lo más aconsejable es que el bien inmueble se venda; pues al adquirir dinero ya pueden repartir las participaciones de cada uno de ellos.
Y, como tercera vía, acudir a un mediador para que las partes lleguen a un acuerdo gracias a sus técnicas y herramientas para alcanzar acuerdos familiares. No obstante, el coheredero que no desea vender el bien inmueble debe ser consiente que el resto de herederos también tiene el derecho de liquidar la cosa común (sea una copropiedad o una comunidad de bienes).
Si no se llegará a un acuerdo con la mediación, el único camino posible es la vía judicial para iniciar un procedimiento de división de la cosa común. Normalmente, entrará en subasta y se pagará las costas procesales, así como los servicios de los abogados y procuradores de las partes para; más tarde asignar la parte correspondiente a cada heredero. Por consiguiente, si el bien puede ser dividido, por ejemplo una parcela, se puede llevar a cabo la división de las tierras en minifundios para que cada coheredero tenga su propia propiedad y pueda venderla. En definitiva, es un problema difícil que siempre es aconsejable contar con la ayuda de un profesional para que le asesore jurídicamente las mejores opciones y entable un diálogo de negociación entre las partes.
Enrique Ruiz Prieto
¡Hola! Soy abogado, consultor jurídico de empresas y asesor fiscal y laboral. Amo los viajes, las historias y las narraciones, la tecnología, la justicia social y el emprendimiento. Si te gustan estos temas, te invito a quedarte y leer mi blog, donde te enseñaré a comprender el apasionante mundo del derecho y el funcionamiento de las tecnológicas digitales.
