¿Qué es y cómo funciona la gestión urbanística?

Hoy en día, los asesores fiscales y laborales no sólo tienen que controlar los campos tradicionalmente atribuidos a ellos (impuestos, trámites administrativos, laborales y fiscales…); sino que muchos de sus clientes demandan que también actúan como asesores jurídicos en temas muy variopintos. Un ejemplo de ello, son los clientes (constructoras, promotoras…) de la asesoría que operan con la administración pública municipal o autonómica para licitar obras públicas que actualmente demandan que su asesor también controle temas de gestión urbanística y ejecución para que les asesore en todos esos trámites administrativos.

Por ese motivo, hemos redactado este artículo, para que sepas que son estos dos conceptos jurídicos y; además ofrecerte consejos cómo formarte en este ámbito jurídico.

Mi nombre es Enrique Ruiz Prieto, un asesor fiscal y laboral que tiene formación en derecho, finanzas y, actualmente, estoy cursando el máster de acceso a la abogacía. Considero que los asesores fiscales y laborales deben al final controlar todas las ramas del derecho administrativo si cuentan con clientes que demandan esa serie de cuestiones. De ahí que continuamente a la par que trabajo y me asesoro estoy realizando cursos de formación para ampliar mis horizontes culturales. Os dejo un par de esquemas por si os sirve de ayuda:

¿Qué es la gestión urbanística? ¿Y la ejecución urbanística?

Existen dos conceptos que las personas tienen a confundir. Por un lado, se encuentra la gestión urbanística y por otro la ejecución. Aunque parecen dos conceptos equivalentes, en realidad estos dos términos encierran significados distintos.

Podemos afirmar que el concepto de gestión urbanística es mucho más amplio que el de ejecución; pues la gestión abarca todos los trámites administrativos en materia de urbanismo, incluido el de ejecución.

Por gestión entendemos toda ocupación de la administración, organización y funcionamiento de una empresa, actividad económica u organismo. Al ser la gestión urbanística, es esa organización, planificación y ejecución administrativa en materia de urbanismo.

Quien haya licitado alguna vez en obras municipales o bien haya trabajado para el ayuntamiento sabrá que en materia de urbanismo hay que PLAFINICAR (elaboración y aprobación del planeamiento general y de desarrollo, PGOU…), ORGANIZAR (convocar licitaciones públicas, desplegar medio para llevar a cabo la planificación, tomar cautelas de protección…) y EJECUTAR ese planteamiento, controlando los procesos urbanísticos y edificatorios y usos del suelo…

Por tanto, la gestión urbanística es el conjunto de actividades que despliegan los poderes públicos (sin perjuicio de la iniciativa y colaboración del sector privado) para poner en práctica la ejecución del planeamiento; mientras que la ejecución urbanista son los medios por los cuales la Administración lleva a cabo ese plan urbanístico: expropiación forzosa, contratos del sector público, licencias…

La gestión abarca la aprobación de los instrumentos de gestión urbanística, planificar los usos y aprovechamientos urbanísticos, diseñar planes; mientras que la ejecución es llevar a cabo el plan diseñado a raja tabla para transformar el uso del suelo y edificar.

¿Es recomendable como asesor fiscal tener conocimientos en materia de urbanismo?

Es recomendable que los asesores fiscales y jurídicos, que tengan como clientes a constructoras, promotoras y otras empresas privadas que liciten y concursen para que se les conceda contratos del sector público, conozcan perfectamente esta materia de gestión urbanística. Existen múltiples cursos de formación donde puedes adquirir dichos conocimientos como los que ofrece la escuela de negocios INEAF.

Otra posibilidad es estudiar la carrera de Derecho, en ella ves cada uno de estos problemas jurídicos a través de las distintas asignaturas de derecho administrativo.

¿Cuál es el Régimen Jurídico que debo controlar para entender la gestión administrativa?

Como asesor jurídico, voy a recomendarte que te leas una serie de leyes y reglamentos que debes controlar para entender esta materia del derecho administrativo.

1) Ley estatal de Suelo y Rehabilitación Urbana

En primer lugar, tarde o temprano tendrás que acudir a la actual Ley del Suelo. Actualmente, hay que acudir al texto refundido  (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), que  regula las técnicas específicamente urbanísticas como los tipos de planes o las clases de suelo.

• Este Texto refundido contiene tanto el contenido del Real Decreto Legislativo 2/2008 (basada en la Ley 8/2007), y posteriormente la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas modifica sustancialmente la Ley del Suelo.
• Con el fin de reunificar, reorganizar y estructura y agrupar esta normativa. Como consecuencia se aprueba el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de la Ley del Suelo y Rehabilitación.
• Características del Texto refundido del 2015:
  • Prescinde de regular técnicas urbanísticas (como la planificación o las clases de suelo).
  • Sobre el derecho a urbanizar, NO establece el derecho exclusivo del propietario.
  • El desarrollo urbanístico ha de ser sostenible.
  • Distingue entre ordenación del territorio, competencia del Estado y CCAA, y ordenación urbanística (barrios, calles), competencia de los Ayuntamientos más particulares.
  • Regula la igualdad de derechos y deberes de los ciudadanos.
  • Trata de evitar que el aprovechamiento urbanístico sea patrimonializado por los propietarios del suelo desde la planificación.
  • Recoge las previsiones sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, extendiendo la lógica de la equidistribución de cargas y beneficios.
  • La Unión Europea NO tiene competencias normativas en ordenación territorial y urbanismo. Sin embargo, si tiene competencias en materias íntimamente relacionadas: el medio ambiente y la contratación pública.

Suelo urbanizable y suelo situación rural básica

En esta ley, se regula los aspectos jurídicos tanto del suelo urbanizable (en expresión autonómica), como del suelo en situación rural básica, susceptible de transformación urbanística (con arreglo a la legislación estatal).

En lo que respecta al suelo rural no susceptible de desarrollo urbano o no urbanizable, el ámbito de actuación de la gestión urbanística prácticamente no despliega repercusión. Hay que tener en cuenta que son terrenos cuyos usos primarios no se asocian con la realización de obras de urbanización clásicas del medio urbano, ni a la asignación de aprovechamientos urbanísticos.

En lo que respecta al suelo urbanizado, la gestión urbanística tiene importancia a la hora de ejecutar algunas actuaciones, como la aprobación de planes especiales y llevar a cabo las actuaciones asistemáticas.

En cambio, en el denominado “suelo rural sujeto a actuación urbanizadora” o zona urbanizable, la gestión administrativa debe desplegar más medios. No sólo tendrá que aprobar planes especiales; sino también: 

• Sufragar el coste de muchas operaciones.
• Ejecutar los procesos administrativos para que el suelo alcance la condición de solar.
• Ceder los terrenos y asignarlos a las constructoras.
• Supervisar que las zonas comunes a las distintas parcelas cumplen con las exigencias normativas.
• Edificar los solares en los plazos previstos.  
• Redistribución de beneficios y cargas.
• Ejecución de obras y servicios.

En definitiva, la gestión o ejecución urbanística conlleva la aprobación de los instrumentos y operaciones jurídicas necesarias para hacer realidad las previsiones del planeamiento y, en clave material, la ejecución de las obras de urbanización.

2) La Expropiación Forzosa

También el asesor jurídico formado en esta materia necesariamente tiene que conocer la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa. Pues en ella conocerá en que supuestos la administración puede expropiar un terreno con previsión para construir en él por necesidades urbanísticas; así como ésta debe pagar el justiprecio a los particulares afectados.

3) La Constitución Española

Lógicamente para entender el ordenamiento jurídico español debemos mencionar la Constitución española, puesto en este texto normativo se asientan las bases para que el Estado ceda parcialmente competencias legislativas en materia urbanística a las Comunidades Autónomas:

Es fundamental la lectura del artículo 148.1.3 de la Constitución Española: 1. Las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias (…). 3.ª Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.

Son muchos los textos normativos de materia de urbanismo que han sido aprobados por las distintas Comunidades Autónomas. De ahí que poco a poco se ha ido configurando como una verdadera especialización la del abogado formado en los procedimientos urbanísticos.

Espero que te haya servido de ayuda para aclarar este concepto jurídico y; si estas interesado en adquirir conocimientos de esta índole sepas a donde acudir para formarte adecuadamente en esta materia del derecho administrativo.