¿Qué son y para qué sirven las tasaciones inmobiliarias?

Ahora que estamos en plena campaña de la Declaración de la Renta, muchas personas se acuerdan que es necesario realizar una tasación de un bien para conseguir pagar menos impuestos. No obstante, las tasaciones de bienes inmuebles no sólo son útiles a cara de impuestos, sino también sirven para otro tipo de usos (sirven como información para realizar pólizas de seguros, pueden constituir pruebas judiciales…). De ahí que en esta ocasión, desde Ruiz Prieto Asesores hayamos creado un artículo referente a qué es una tasación inmobiliaria y para qué sirven dichas tasaciones; para solventar las dudas que tienen muchos de nuestros clientes.  

1) ¿Qué es una tasación de un bien inmueble?

Una tasación inmobiliaria es el proceso por el cual un experto en la materia valora un bien inmueble en base a unos criterios o parámetros de mercado para conocer el valor de mercado de ese bien u objeto en este momento.

Lógicamente, en un sistema capitalista como el nuestro, esta valoración es temporal y está sujeta a la ley de la oferta y de la demanda. De ahí que la tasación inmobiliaria que realicemos tiene una caducidad porque años más tarde puede descender o aumentar el valor de dicho bien.

Principalmente la tasación inmobiliaria se utiliza para conocer el valor actual de nuestra vivienda según los valores y parámetros actuales del mercado. Gracias a este valor, será más fácil venderla a un postor o potencial comprador. 

Es recomendable poseer este dato cuando vayamos a comprar o vender un inmueble para que tengamos no sólo claro el valor real de ese bien; sino también los valores a cara de algunos impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y; más tarde, las ganancias y pérdidas patrimoniales.

No obstante, una buena tasación no sólo es una valoración de un experto en la materia; sino además esta debe ser revisada y ratificada por una Sociedad de Tasación.

2) Diferencia de técnico tasador y Sociedad de tasación

Por tanto, por una parte tendremos a los técnicos tasadores que, normalmente, son arquitectos para los bienes inmuebles; ingenieros industriales para los inmuebles industriales o ingenieros agrónomos para las propiedades rurales.

Y por otra parte, tenemos a las Sociedades de tasación que son empresas privadas homologadas y reguladas por el Banco de España; cuya función es supervisar, revisar y ratificar las valoraciones de los técnicos. Por ejemplo, Arquitasa Sociedad de Tasación es una de esas sociedades que realizan esta función. Nosotros la recomendamos gracias a su eficacia y rigurosidad a la hora de elaborar informes de tasación inmobiliaria.

Toda la documentación oficial de la tasación inmobiliaria debe estar firmada tanto por el Técnico como sellada por la Sociedad. En caso contrario, ese documento no tendrá validez oficial y sólo servirá como un documento orientativo para asesorar. Si esta valoración la queremos para una prueba judicial, tenemos que hacer la modalidad oficial.

3) ¿Qué aspectos técnicos y legales afectan a las tasaciones inmobiliarias?  

Esta labor que ejercer los técnicos tasadores a la hora de valorar un bien inmueble está sujeta a una serie de condiciones legales y técnicas. En caso de incumplir estos elementos esenciales, no tendrá efectos oportunos:  

• Toda tasación inmobiliaria debe señalar la localización exacta del bien inmueble.
• Debe hacer un estudio sobre el estado de conservación del mismo.
• Evaluar la antigüedad de la estructura; así como el entorno de la propiedad, es decir, el urbanismo y barriada donde se inserta.
• Siempre debe tener en cuenta la superficie construida y útil del bien inmueble, así como de las zonas comunes.
• También se tiene en cuenta el uso destinado de ese bien.
• Y la distribución de las distintas estancias, distintos suministros…
• El técnico debe comprobar la información ofrecida en el registro de la propiedad (descripción, cargas y servidumbres), la adecuación al planeamiento urbanístico vigente y si está afectado por algún régimen de protección pública o hay anotaciones afectadas a ese bien (embargos…).
• Asimismo, suelen utilizar testimonios de ventas recientes para adaptarse al mercado y perfilar el valor de la propiedad.

Por tanto, una tasación inmobiliaria no es tan sólo un documento que aporta el valor de mercado de una vivienda; sino es una “radiografía” individual de ese bien inmueble que puede servirnos como un atestado oficial de la legalidad de esa propiedad y del edificio donde se inserta.

4) La Tasación inmobiliaria como herramienta útil para firmar hipotecas

Una de las finalidades de la tasación inmobiliaria es utilizar el informe de valoración del bien inmueble para constituir hipotecas. Es tan frecuente este tipo de tasación que verdaderamente constituye una especialidad dentro de este ámbito.

Básicamente este informe consiste en obtener toda la información necesaria para que el bien en cuestión pueda servir como garantía para la obtención de un préstamo bancario, y están reguladas por el Banco de España.

Es aconsejable leer con detenimiento este informe, pues muchas veces en las hipotecas con mayores créditos hipotecarios (hipotecas al 100% de financiación) se esconden razones ocultas que gracias a estos informes pueden descubrirse.

Un aspecto importante a tener en cuenta es que la norma ECO/805/200 obliga a los bancos y entidades financieras a realizar una tasación antes de solicitar cualquier operación hipotecaria. Pero a su vez, los clientes pueden aportar una tasación inmobiliaria siempre y cuando ésta sea certificada por un tasador homologado que cumpla con la norma.

De esta forma, el cliente puede comprobar que dicha información es la correcta y en caso de existir dos evaluaciones (una del banco y otra del cliente), se puede someter a una tasación contradictoria por un tercero independiente.

Según la Ley Hipotecaria, la tasación garantiza que la vivienda tenga un valor suficiente para que en caso de impago, los bancos puedan recuperar el dinero prestado vía hipoteca. Pero debemos tener en cuenta que los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación para la compra de una vivienda habitual, un 75% para segundas residencias o un máximo de un 60% para inmuebles comerciales e industriales. En ciertas ocasiones financian al 100%, pero esconden razones ocultas tal como comenté en otro post de este blog y; gracias a estas tasaciones realizadas por el cliente o futuro deudor hipotecario se pueden descubrir esas irregularidades.

5) Utilizar la tasación inmobiliaria como informe o prueba documental ante un juicio. El caso de los peritos tasadores

En muchas ocasiones, estos informes de tasación inmobiliaria suelen utilizarse ante juicios civiles, penales o administrativos.

Gracias a la labor que ejercen los peritos judiciales expertos en esta materia podemos arrojar información para pagar menos cantidad de la debida. En los procesos penales, esta información se deriva automáticamente al proceso civil, ya que la Lecr remite a la jurisdicción civil en caso de tener que solicitar una indemnización de daños y perjuicios, suspendiendo el juicio penal hasta resolver esta cuestión.

Según la Ley de Enjuiciamiento Civil Española, el perito judicial tiene que ser una persona certificada o reconocida su profesionalidad por lo que es necesario que aporte un título oficial en todo tipo de disciplinas; más un curso de especialización donde se determine que conoce perfectamente el proceso de peritaje.

Además de esta titulación debe acreditar que cuenta con experiencia en el campo en el que va a realizar el dictamen.

Normalmente, cuando se trata de una tasación inmobiliaria para un juicio, los profesionales suelen cobrar más por dicho informe. Recuerda que los honorarios de un perito tasador son completamente libres y cada profesional oferta el precio que considera oportuno; ya que estamos ante un país donde existe la libertad de precios (Ley Onmibus). Solamente en aquellos casos que los peritos tasadores judiciales actúan en favor a un demandante sujeto a la justicia gratuita tienen están sujetos a unos honorarios tabulados.

6) Utilizar la tasación inmobiliaria para reclamar impuestos a la Agencia Tributaria u otros entes de recaudación

Un tercer uso de las tasaciones inmobiliarias es utilizar dichos informes oficiales para reclamar, alegar y realizar recursos contra la Agencia Tributaria.  

Muchos asesores fiscales recomiendan que en caso de tener una disputa ante la Agencia Tributaria a causa del valor de un bien inmueble se acuda a un perito que realice un informe de tasación para luchar contra la administración en un proceso administrativo. Más tarde, este proceso puede incluso acudirse a los tribunales en la jurisdicción contenciosa administrativa.

La necesidad recaudatoria de las diversas ‘Administraciones Públicas’ (Agencia Tributaria, Haciendas Autonómicas, Ayuntamientos) ha producido un aumento de las ‘liquidaciones complementarias’, realizadas muchas veces con cierta falta de rigor, sin visitar los inmuebles cuya venta o adquisición ha generado el impuesto. Estas comprobaciones y autoliquidaciones generadas por la Administración Pública no suelen tener en cuenta la situación actual del mercado y; gracias a estas tasaciones inmobiliarias podemos ahorrarnos un gran porcentaje a la hora de realizar las alegaciones a estas comprobaciones de los organismos recaudadores.

Aunque suene mal decirlo, los funcionarios de las Administraciones Públicas suelen utilizar los datos anticuados que tengan sobre ese bien inmueble; dado que su finalidad es recaudar más y comprobar todas las autoliquidaciones posibles; pero no realizan una tasación inmobiliaria como es debido a pesar que dentro del cuerpo de la Administración ellos tengan sus propios tasadores.

Por ese motivo, los asesores fiscales y laborales contamos con técnicos peritos de confianza para recomendarlo ante nuestros clientes en caso que exista este tipo de controversias.

7) ¿En qué impuestos podemos solemos usar este tipo de tasaciones?

Normalmente, las comprobaciones limitadas a las que hemos hecho ante alusión son Declaraciones de la Renta (IRPF) en el apartado de ganancia y pérdida patrimonial; en el Impuesto de Sociedades si somos una sociedad que nos dedicamos a la compra y venta de edificios.

Y también tenemos que utilizar este tipo de informes para comprobaciones referentes al Impuesto del Valor Añadido (IVA) o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Normalmente, cuando se adquiere un inmueble el comprador debe liquidar en la Agencia Tributaria de la Autonomía correspondiente, el ‘Impuesto de Transmisiones Patrimoniales’ (a no ser que la operación esté sujeta a IVA por revertir el sujeto pasivo), que oscila entre el 7 y el 10 % del ‘valor de compra’ (en cada Comunidad Autónoma es otro porcentaje). Los técnicos de cada comunidad revisan que el valor declarado en escritura pública sea el correcto, pero casi nunca tienen en cuenta los valores actuales del mercado.

Asimismo, cabe mencionar el tema de las Plusvalías, impuesto municipal donde se tiene en cuenta el valor de la vivienda tras vender un bien inmueble.

 Muchos datos obtenidos por la Agencia Tributaria eran los obtenidos durante la denominada ‘burbuja inmobiliaria’; es decir, valores muy altos conforme a los valores actuales del mercado. Cuando el organismo de recaudación hace una complementaria una comprobación limitada, los particulares o los gestores o asesores fiscales podemos elaborar un recurso contra dicha resolución pudiendo presentar informes de peritos que tasen el bien inmueble.

En caso que el recurso no es atendido y no se llega a un acuerdo, por existir una diferencia en los valores determinados en las dos tasaciones, superior al 10 %, se puede instar a la denominada “tasación tercera” o tasación de perito contradictorio que debe ser independiente a las dos partes.

Conclusiones sobre la tasación inmobiliaria

Son muchas las utilidades de las tasaciones inmobiliarias. Aunque no lo hemos especificado, sirven también a la hora de formar cualquier documento financiero conveniente a un edificio o para firmar pólizas de seguro referentes a ellos. También sirven para cualquier proceso judicial como prueba, ya sea divorcio, separaciones, daños y perjuicios, compra ventas, valores de mercado, impuestos, etc. Además, se puede hacer en topo tipo de propiedades, desde viviendas, hasta oficinas, farmacias, garajes, almacenes, trasteros, etc.)

Por ejemplo, Arquitasa realiza este tipo de operaciones, obteniendo muy buenos resultados ante la Administración como en juicios del contencioso administrativo. La solicitud de presupuesto puedes hacerla desde su página web. La garantía de su éxito es que sus valoraciones son realizadas bajo unos estrictos criterios y procedimientos, amparados por una Sociedad de Tasación Homologada por el Banco de España.