Cambio de uso: ¿Puedo transformar un local comercial en una vivienda?

En la actualidad, en las grandes ciudades, cada vez es más frecuente observar la tendencia de transformar locales comerciales en viviendas de alquiler o, incluso, en pisos para vender.

No obstante, muchas personas realizan este tipo de cambios sin consultar a profesionales del sector y, en muchas ocasiones, tampoco suelen ofrecer soluciones  

El problema de los cambios de usos en el régimen de la Propiedad Horizontal es que deben obedecer una serie de requisitos que nos marca la propia Ley de Propiedad Horizontal.

De hecho, en estos supuestos, es imprescindible contar con una cédula de habitabilidad para transformar un local comercial en vivienda; pues de lo contrario, tendremos múltiples problemas con las Instituciones Públicas y podremos sufrir importantes sanciones administrativas.

En el post de hoy vamos a ver cómo podemos realizar el cambio de uso de un local comercial a una vivienda en una comunidad de propietarios.

¿Qué es una cédula de habitación?

Podemos definir a la cedula de habitabilidad como aquel documento que garantiza que tu inmueble cumple con los mínimos exigidos para ser habitable, teniendo en cuenta aspectos como la salubridad, la higiene y la estructura del edificio.

Sin este documento, ese espacio (antiguo local comercial) no cumpliría los requisitos para ser habitado en estos momentos. Este tipo de documentos es gestionado directamente por las Comunidades Autónomas y tenemos que saber que en cada Comunidad Autónoma tenemos un tipo de normativa diferente. Por lo general, su período de vigencia es de 15 años y el importe suele variar entre 15 a 55€ dependiendo del territorio y de la antigüedad de la vivienda.

De hecho, hay comunidades Autónomas que tienen su propio texto normativo. Por ejemplo, el régimen jurídico de la propiedad horizontal en Cataluña.

¿Qué tipos de cédulas de habitabilidad existen?

Antes de hablar del proceso para convertir un local comercial en vivienda, vamos a ver qué tipo de cédulas de habitabilidad existen:

• 1)  Cédula de habitabilidad de primera ocupación: Como su propio nombre indica, son aquellas destinadas a conceder el permiso de uso de vivienda para aquellos espacios que aún no han tenido aún ocupantes. Normalmente, este tipo de cédulas las gestiona el promotor de obra y deben cumplir con una serie de requisitos:
  • A) superficie útil mínima (36 m²),
  • B) Altura mínima de 2,5 metros, excepto en los baños y en la cocina, donde se rebaja a 2,2 metros.
  • C) Disponer de un comedor o cocina,
  • D) Disponer separación de baños y habitaciones, etc.
• 2) Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación: Este tipo de certificado está pensado para aquellas viviendas que hayan sufrido una reforma considerable en la que la propia configuración del inmueble.
• 3) Cédula de habitabilidad de segunda ocupación: Serán necesarias en el caso de aquellas viviendas que ya han sido ocupadas con anterioridad pero cuya cédula de habitabilidad haya caducado.

¿Cómo convertir un local comercial en una vivienda?

El primer paso es consultar los requisitos que tenemos que tener para convertir un espacio urbanístico en vivienda.

Según la normativa estatal, este nuevo espacio que vamos a transformar en vivienda debe contar con las siguientes características:  

1. Tener una superficie útil mínima de 36 m².
2. Disponer de al menos 1 comedor, 1 baño y 1 cocina.
3. La altura mínima es de 2,5 metros para la vivienda y 2,2 metros para baños y cocina.
4. Existe libertad de configuración en los departamentos de una casa, pero la cocina y los baños deben tener una puerta de separación con el resto de la vivienda y NUNCA pueden servir de paso a otros lugares de la casa.
5. La vivienda debe contar con agua fría y caliente.
6. Asimismo, debe contar con un uso adecuado y seguro de la electricidad.
7. Es obligatorio que la cocina cuente con 1 fregadero, 1 encimera, 1 aparato de cocción y 1 sistema de extracción mecánica de humos.
8. Mientras que los lavabos o baños deben contar con 1 lavamanos, 1 inodoro y 1 ducha o bañera.
9. Debe tener un espacio destinado para lavar la ropa y poder secarla.

Por tanto, tenemos que reformar el local comercial atendiendo a todos estos parámetros, pues de lo contrario, nunca obtendremos la cédula de habitación para poder arrendar el espacio a terceros o venderlo. Podemos decir que la reforma para la habitabilidad debe ser lo más correcta posible.

¿Qué tipo de reformas aconsejas?

Normalmente, vamos a tener que hacer reformas destinadas a alterar los siguientes parámetros:

• Accesibilidad y seguridad: debemos hacer que el espacio que estamos reformando cumpla con la seguridad adecuada en materia de higiene y energía, así como respetar la configuraciones de pasillos y accesos que no determinen a la cocina y a los baños como espacios de comunicaciones entre diferentes salas.  
• Ventilación y determinación de huecos para la iluminación: es fundamental que reformemos la ventilación de nuestro inmueble. Colocando ventanas y puertas que permitan a sus moradores disfrutar de una correcta ventilación.
• Asegurarnos de cumplir con la altura mínima adecuada.
• Debemos destinar un espacio para la cocina y otro para el baño
• Etc.

¿Existen limitaciones?

Por supuesto. A la hora de alterar el uso de un local a vivienda podemos experimentar problemas o limitaciones para realizar dicha reforma.

Por ejemplo, si ese bien inmueble se inserta en una comunidad de vecinos, existen una serie de supuestos en los que no se puede realizar el cambio del uso de la vivienda. De ahí que, tal y como comentamos en un inicio, es aconsejable asesorarse jurídicamente por expertos en la materia, pudiendo acudir a abogados o directamente a administradores de fincas, ya que este tipo de profesionales son los que más controlan las Leyes relativas a la Propiedad Horizontal.

Si consultamos a Somgestio, administradores de fincas, nos dirá que si pueden existir limitaciones en este tipo de transformación si ese local se inserta dentro de una comunidad de propietarios. Dependiendo de la comunidad, pueden existir restricciones a la habilitación de locales comerciales como viviendas.

Todas las comunidades de propietarios tienen unos Estatutos y en ellos se fijan una serie de cláusulas y disposiciones para mantener, administrar y gestionar adecuadamente la comunidad de propietarios. Esos estatutos pueden impedir la transformación o cambio de uso de los locales comerciales.

Si este es nuestro caso, deberemos negociar con la comunidad para que alternen dichos estatutos y nos otorguen el permiso adecuado para llevar a cabo la reforma.

También existen dificultades técnicas. En ciertas ocasiones podemos encontrar un local comercial que incumpla con las características necesarias que tiene que tener una vivienda (p. e. altura mínima inadecuada, superficie útil inferior a 36 m²).

Y, finalmente, podemos también centrar limitaciones urbanísticas. Para poder convertir un local en una vivienda, debemos asegurarnos de que el uso del suelo sobre el que está construido ese local es urbanizable. Es lo más habitual, pero conviene asegurarse antes de emprender la reforma. Para ello, hay que acudir al organismo de Planeamiento Urbanístico del Municipio.

Conclusiones sobre la transformación de un local comercial en una vivienda

Como hemos visto, podemos cambiar el uso de un local comercial en una vivienda. No obstante, si es nuestra intención, es conveniente que contactemos con un administrador de fincas que pueda orientarnos sobre este tema y pueda negociar con una comunidad de propietarios en caso de necesitarlo.

Son muchos aspectos a tener en cuenta y, aunque parece un proceso bastante sencillo, podemos tener problemas en todo el proceso.

Como asesor jurídico siempre aconsejo que os pongáis en manos de profesionales cuando no os sintáis capaz de gestionar un tema.