¿Cómo obtener una hipoteca al 100% de financiación?

Hoy en día, una de las principales preocupaciones de los jóvenes es que las entidades financieras y bancos apenas conceden hipotecas con un 100% de financiación; de ahí que tengan que contactar con inversores para que realicen planes de ahorro que les concedan tener un dinero para la entrada de la vivienda que desean adquirir. En este artículo, voy a explicarte cómo obtener una hipoteca al 100% de financiación.

En la actualidad, normalmente, las entidades financieras conceden préstamos hipotecarios al 80%; teniendo que desembolsar el 20% restante el comprador de la vivienda y; además, tiene que pagar las tasas de la operación. Por ese motivo, es bueno realizar planes de ahorro que te permitan ahorrar en unos años unos 20.000 € para la primera entrada de la hipoteca, un importe no apto para todos.

Aunque parece injusto, los años de crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria supusieron para la banca un elevado aumento de la morosidad; de ahí que estas entidades financieras traten de evitar por todos los medios la financiación del 100% o incluso de más dinero como concedían antes de la crisis de 2008.

No obstante, a pesar de las dificultades para obtener una financiación al 100% de tu hipoteca, existen varios métodos para conseguirlo; idóneo para aquellas personas que no cuentan con los ahorros necesarios.

¿Cuánto dinero necesito para solicitar una hipoteca?

El desembolso inicial que supone adquirir una vivienda es uno de los mayores inconvenientes que encuentra el comprador a la hora de decidir entre comprar o alquilar.

Como hemos reseñado anteriormente, normalmente las entidades bancarias suelen conceder, como máximo, un 80% de financiación.

El resto deberá de sufragarlo el propio comprador, de ahí que los asesores financieros recomienden realizar planes de ahorro para conseguir este colchó financiero en los años que nos hemos propuesto.

Es quizás lo más conveniente, escoger un buen plan de ahorro para conseguir esa entrada. Lógicamente, la cuantía dependerá del valor de la vivienda que deseamos adquirir.  

Gastos de una hipoteca

Básicamente tenemos que afrontar los siguientes gastos al constituir una hipoteca:

• 1) Comisión de apertura de la hipoteca. Este gasto lo tiene que afrontar todas las personas que vayan a constituir una hipoteca y esta cuantía dependerá del banco con el que se contrate el préstamo, pudiendo ir desde el 0% hasta el 1,5% aproximadamente.
• 2) Notaría. Todo préstamo hipotecario debe elevarse a escritura pública, es decir, hay que acudir a una notaría para que realicen este trámite. Los honorarios de sus servicios variará en función del importe del préstamo, pero suele rondar entre el 0,1% y el 0,5% del mismo, además del precio de la escritura.
• 3) Gastos de tasación. Dependerá del valor del inmueble. Por ejemplo, si una vivienda vale 150.000 €, el valor de tasación suele situarse alrededor de los 300 €.
• 4) Registro de la propiedad. Una vez que hemos constituido la hipoteca, hay que acudir al Registro de la propiedad, donde tendremos que pagar en torno al 0,2%.
• 5) Impuestos. En la actualidad, gracias a la decisión del Gobierno de repercutir al banco el impuesto IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), el cliente únicamente deberá hacer frente al IVA de la compra del inmueble (solo para los de obra nueva), que en 2018 se sitúa en el 10%.
• 6) Gestoría. Algunas personas también harán frente al gasto de una gestoría. Si quieren que un gestor lleve a cabo todo este tipo de cuestiones, tendrá que pagarle unos 300 y 400 € aproximadamente. Siempre puede realizar todos los trámites tú mismo y te ahorras de esta cuantía.

Algunos ejemplos:

De este modo, si un inmueble vale unos 150.000 €, el comprador debe contar como mínimo de 30.000 euros para llegar al mínimo de la hipoteca y; además, afrontar los gastos de apertura y el pago de otros impuestos, que en este supuesto serían unos 15.000 €. Por tanto, necesitaría unos 45.000 € para solicitar un préstamo hipotecario

Si el inmueble es mucho más económico (100.000 €), el comprador tendría que satisfacer el 20% restante que la hipoteca que suele conceder (20.000 €) y los gastos de apertura y el pago de otros impuestos también descenderían a 10.000 € aproximadamente. En este supuesto, tan sólo necesitaría 30.000 €.

¿Cómo puedo conseguir una financiación al 100% de mi hipoteca?

Si no dispones de un colchón de ahorro, ni has realizado planes de ahorro para planificar tu hipoteca a corto plazo, puedes optar por buscar vías donde puedas acceder al 100% de financiación de tu hipoteca. Por ejemplo, en Hipotecas 100 podrás optar a viviendas financiadas al 100%.

Lógicamente, si obtienes la financiación al 100%, también tendrás que pagar más hipoteca o durante más tiempo. Si a pesar de esto, es tu decisión porque careces de ahorros y no has planificado adecuadamente tus recursos financieros, a continuación te explico los distintos factores que miran las entidades financieras para conceder préstamos hipotecarios superiores al 80%:  

1) Valor de tasación

En la actualidad los bancos tienen como norma común conceder tan sólo el 80% de financiación en la hipoteca. No obstante, las leyes todavía permiten conceder un mayor porcentaje. Esta medida solamente la hacen para prevenir la morosidad de sus clientes.

De hecho, al obligar al cliente a reunir el 20% del valor del inmueble, obtener una certeza que los mismos tienen capacidad de ahorro y en un futuro podrán sufragar la hipoteca.

Sin embargo, si el usuario no cuenta con esta cantidad, el valor de tasación de la vivienda puede ayudarle a conseguir una mayor financiación.

Para ello, el precio de compraventa del hogar debe situarse por debajo del importe de tasación. De esta manera, la entidad podrá barajar la opción de ofrecer el 100% del coste del inmueble, pues en caso de impago, ganarán más al obtener un inmueble, más la deuda aún impagada.

Por ejemplo, si un bien inmueble está tasado en unos 200.000 €, si se concede el 100% de la hipoteca, el valor de la misma será de 160.000 € aproximadamente.

2) Perfil solvente

Lógicamente para que una entidad financiera o banco pueda aumentar el 80% de financiación, deberá tener un perfil solvente; es decir, reflejar que eres una persona que siempre estas al corriente con tus obligaciones tributarias, seguridad social y con tus acreedores.

Asimismo, debes contar con una trayectoria económica que refleje estabilidad laboral o empresarial. Aquí el sueldo o nómina también influye. No es lo mismo un mil eurista, que alguien que gana más rendimientos económicos o del trabajo.

Lo ideal para que concedan hipotecas superiores del 80% es que dispongas de unos rendimientos mensuales iguales o superiores a 2.500 €; junto a una cierta antigüedad (preferentemente indefinido) y no poseer deudas ni figurar en ningún fichero de morosidad.

3) Vivienda en propiedad del banco

Una posibilidad es adquirir una vivienda que es propiedad del propio banco. En estas situaciones éstos ofrecen condiciones de financiación mucho más ventajosas cuando los clientes se interesan por una de sus viviendas.

Con la crisis del 2008, adquirieron muchas viviendas a consecuencia del impago del préstamo hipotecario. Los bancos no quieren casas, sino dinero y ahora deben deshacerse de estos bienes.

No obstante, aunque las condiciones sean más favorables cuando se trata de una casa propiedad del banco, no siempre significa que la financiación hipotecaria llegue hasta el 100%.

4) Contar con un buen asesor hipotecario

En todos los ámbitos existen personas que se especializan en una materia concreta. Aquí también hay especialistas en esta materia y se denominan asesores hipotecarios.

A diferencia de los asesores jurídicos, financieros y fiscales, este tipo de asesores se han centrado únicamente en hipotecas. Conocen perfectamente el mercado y te ayudarán a adquirir las mejores ventajas en la obtención de una hipoteca.

Lógicamente los asesores jurídicos y fiscales conocen perfectamente las leyes para asesorar a sus clientes en todo momento en la toma de decisiones. Del mismo modo, ocurre con los asesores financieros. De hecho, para este ámbito, casi todos ellos han estudiado derecho o económicas.

A diferencia de los asesores jurídicos, financieros y fiscales, el asesor hipotecario también ha fortalecido su capacidad de actuar de intermediario y conocer del mercado de hipotecas. De ahí que pueda ayudar a guiar al cliente para conseguir el mejor préstamo hipotecario.

Lógicamente a la hora de contratar uno de ellos, debes tener cuidado, pues muchos asesores hipotecarios realmente no son imparciales y sólo comercializan con 1 o 2 entidades financieras o bancos. Al final se tratan de puros comerciales y es bueno que el que escojas sea autónomo e independiente y no esté casado o vinculado con una sola compañía.

5) Recurrir a la doble garantía hipotecaria

Si el cliente ha agotado todas las vías y aun así sigue sin conseguir más del 80% de financiación, siempre puede recurrir en última estancia a la doble garantía hipotecaria.

Esto significa que el bien principal estará al 80% del valor de la vivienda y; como complemento, haces una segunda hipoteca complementaria sobre otro bien inmueble al 20%.

Por lo general, esta última suele recaer sobre la casa de los padres de quien intenta conseguir el préstamo. Así, si existe algún problema de impago el banco podrá ejecutar esa vivienda, aunque se trataría solo del 20% y no del total de la misma.

Es algo que como asesor jurídico no recomiendo hacer, dado que corres muchos riesgos de perder dos bienes inmuebles y; además sueles comprometer a un tercero (padres, familiares y amigos) para conseguir algo que quieres adquirir. Siempre puedes buscar una vivienda más asequible o bien alquilar un inmueble y buscar un plan de ahorro para conseguir comprar una vivienda años más tarde.

¿Cuáles son las características de las hipotecas al 100%?

Este tipo de hipotecas, al contar con un mayor volumen de financiación, normalmente tienen una serie de condiciones que las diferencian de las más usuales.

En primer lugar, es obligatorio contratar algún producto con la entidad y domiciliar la nómina en esa entidad bancaria. Ese producto puede ser un seguro de vida, un seguro de hogar o una tarjeta con la entidad. Al final sueles perder más dinero, porque el banco va a inflar esos seguros que podridas obtener con las mismas canciones en otras aseguradoras a un menor costo y con las mismas coberturas.

Además, los tipos de interés suelen ser más altos; pues el banco asume un mayor riesgo y por tanto quiere un mayor beneficio.

En tercer lugar, también los plazos de amortización suelen ser mayores porque al tratarse de una cantidad de dinero más elevada, se presupone que el cliente tardará más en devolverlo.

Se dirigen fundamentalmente a los inmuebles que vayan a constituir la primera vivienda de la persona que solicita la hipoteca.

Por tanto, las hipotecas con el 100% de financiación suelen tener peores condiciones que las habituales (80%). Realmente antes de contratar una, debes analizar si puedes ahorrar para esa entrada (los productos de ahorro ayudan a conseguirlo) antes de meterte en una de ellas.

¿Existen riesgos al pedir una hipoteca 100?

Como ya hemos visto, aunque las hipotecas al 100% de financiación pueden resultar más atractivas ojos del cliente, lo cierto es que también tienen varios riesgos que hay que tener en cuenta antes de contratar una:

• 1) Aumenta la posibilidad de endeudamiento. Esta es la característica que más problemas puede generar el contratar una hipoteca al 100%. Al incrementarse el préstamo hipotecario, se incrementa también el importe a devolver y los intereses del mismo. Por ese motivo, es recomendable antes de contratar una hipoteca al 100% si conviene o no realizar una inversión de este tipo. Aunque en un principio puede ser muy atractivo al no tener que adelantar nada para adquirir la vivienda, puede perjudicarnos en un futuro, ya que la cuota acabe superando el 35% de nuestros ingresos mensuales.
• 2) El bien inmueble que adquirimos puede tener un valor inferior. Si el banco nos concede una financiación superior al precio de la vivienda es posible que este bien tenga un valor inferior y; realmente, la entidad financiera esté ocultando dicha información. En estos casos si dejamos de pagar el préstamo, la entidad se queda con el inmueble, pero a un valor inferior de ese préstamo, por tanto seguiríamos siendo deudores. Lo puedo ocurrir si decidimos vender el hogar, pues en este caso la deuda quedaría pendiente y no conseguiríamos suficiente cantidad para cubrir todo el capital pendiente.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas al 100% de financiación?

Actualmente, no son muchos los bancos que comercializan hipotecas al 100%, al menos de forma oficial. Sin embargo, esto no quiere decir que no existan y que no estén abiertos a negociar con los clientes más solventes.

Por ejemplo, sabemos que Abanca ofrecen hasta el 90% de financiación máxima siempre y cuando el cliente cumpla con todos sus requisitos. También conocemos que el Santander ofrece hipotecas del 100% pero únicamente para bienes inmuebles de Altamira o Casaktua (filiales del Grupo Santander). Exactamente ocurre lo mismo con Liberbank.

Otra opción es acudir a Hipotecas 100, intermediarios de financiación para préstamos hipotecarios y refinanciación de deuda. En este sitio web ofrecen estos servicios donde sólo cobrarán si consiguen esta hipoteca que tanto sueñas. Asimismo, te pondrán al servicio de un gestor hipotecario que realizará un estudio previo personalizado a tus intereses y circunstancias personales.

Al menos ya sabes los factores que entran en juego en este tipo de préstamos. Cuando acudas a un profesional, sea cual sea, observa todas estas cláusulas y factores que entran en juego.  

Conclusiones sobre cómo obtener una hipoteca al 100% de financiación

Solicitar una hipoteca es una decisión que se toma muy pocas veces en la vida y; como hemos visto a lo largo de esta entrada del blog, son muchos los factores a tener en cuenta.

El desembolso inicial es uno de los factores a tener en cuenta. Si no se dispone del mismo, puedes acudir a las hipotecas con 100% de préstamos hipotecario; pero ten cuidado en la planificación de tus recursos financieros ya que puede suponer una gran pérdida a largo plazo. Y, por favor, nunca comprometas a tus padres con una doble hipoteca. Ellos hicieron ya sus tareas y ahora no tienen por qué jugárselas nuevamente.

Personalmente, yo no tengo aún una hipoteca. No tener piso tampoco es algo de lo que tenga que avergonzarme. De hecho, puede que en un futuro viva de alquiler con sus pro y sus contras.

Pero si tu sueño es tener una casa propia, baraja también la posibilidad de hacer planes de ahorro que te permitan tener esa primera entrada y; baraja en buscar otros inmuebles que sean mucho menos costosos. Todo el precio que vas a pagar corresponde al valor del bien adquirido.

También puedes acudir a expertos en hipotecas; pero ten cuidado a quien acudes y búscate un asesor financiero externo y; que su vida no dependa de vender paquetes al más puo comercial.

Por ejemplo, como todo el mundo que ya me conoce, soy asesor fiscal, jurídico y laboral; pero soy independiente a todas las compañías. Me debo a mi cliente y de esta forma cuando asesoro algo es porque realmente es más interesante para ellos.

Recuerda que en Internet también existen portales para comparar hipotecas. Lee siempre la letra pequeña, antes de firmar cualquier hipoteca y consulte con su abogado o asesor jurídico si tiene dudas al respecto.