La Ejecución Hipotecaria

Es el procedimiento por el cual el acreedor hipotecario (suele ser una entidad financiera) pueda cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía (la vivienda hipotecada) si el deudor no cumple con su obligación de pagar las cuotas.

Introducción a la prenda y a la hipoteca

La prenda y la hipoteca tienen la consideración de derechos reales de garantía, que son aquellos que aseguran el cumplimiento de una obligación, otorgando a su titular un poder sobre una cosa (iura in re aliena), que le autoriza a promover su realización o enajenación forzosa (ius distrahendi), si la obligación se incumple, con el fin de satisfacer su crédito con el valor de la venta del bien.

Se trata, por lo tanto, de derechos reales de en cosa ajena, puesto que: a) la facultad del acreedor para promover la enajenación de la cosa es oponible frente a todos (erga omnes), con independencia de quien sea su titular; y b) el acreedor con garantías reales goza de preferencia sobre los demás acreedores ordinarios para cobrar su crédito con el precio obtenido tras realizar el bien.

Hay que tener en cuenta, que la prenda y la hipoteca son indivisibles, pues recaen sobre toda la cosa en garantía de toda la obligación, de modo que el derecho no se divide, aunque se divida la cosa objeto del mismo o se divida el crédito o la propia deuda, salvo, claro está, que se garantice solo una porción determinada del crédito.

Regulación

El Código Civil (en adelante, CC), regula la prenda y la hipoteca, junto a la anticresis (Contrato por el cual el deudor permite que su acreedor pueda disponer de los beneficios de la finca que le entrega en garantía, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital), en el título XV de libro IV (art. 1857 a 1886), relativo a las obligaciones y contratos.

Hipotecas. Concepto y clases

La hipoteca es un derecho real de garantía, que recae sobre un bien inmueble ajeno enajenable, que permanece en posesión del propietario, y que faculta al acreedor para promover la realización del bien en caso de incumplimiento de la obligación dineraria que garantiza para con el precio obtenido satisfacer su crédito.

La regulación específica del contrato de hipoteca en el CC se limita a los art. 1874 a 1880, de ahí que debe acudirse a las prescripciones de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH), en lo relativo a la forma, extensión, efectos, constitución, modificación, y extinción de la hipoteca, tal y como establece el art. 1880.

Clases

Las hipotecas, por su origen, pueden ser voluntarias o legales (LH art. 137). Las hipotecas voluntarias son las convenidas entre las partes, otorgando el correspondiente contrato. Asimismo, son hipotecas voluntarias las llamadas hipotecas unilaterales, es decir las constituidas por acto unilateral de disposición del dueño de los bienes hipotecados.

Las hipotecas legales son las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter en garantía de determinados créditos. Los titulares de estos créditos no tienen otro derecho que el de exigir que se constituya una hipoteca especial suficiente para su garantía (art. 158 y 160 de la LH).

Ejecución hipotecaria

La ejecución de bienes hipotecados o pignorados constituye una especialidad   de la ejecución dineraria de títulos no judiciales, que la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC), regula de una manera unitaria en el capítulo V del título IV del libro III (LEC art. 681 a 698).

Cabe destacar, que dicha ejecución hipotecaria es un procedimiento sumario y documental en el que el acreedor hipotecario o pignoraticio insatisfecho dirige su acción exclusiva y directamente contra los bienes hipotecados o pignorados, con la finalidad de promover su enajenación forzosa y satisfacer su crédito, sujetando su ejercicio a las reglas de ejecución dineraria.

Dicho procedimiento es de carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca. De este modo, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados solo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca debidamente inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (art. 130 LH).

Plazo de ejercicio de la acción hipotecaria

La acción hipotecaria prescribe a los 20 años, contados desde que pueda ser ejercitada (art. 128 LH; Art. 1964.1 CC).

La prescripción del crédito asegurado no es causa de extinción de la hipoteca que lo garantiza, pese a su carácter accesorio. La prescripción de la acción personal excluye la responsabilidad patrimonial universal del deudor, pero si la hipoteca subsiste, todavía puede hacerse efectiva, la responsabilidad, aunque exclusivamente sobre los bienes afectados.

Conclusiones

Existen diferentes mecanismos, que se pueden utilizar para evitar una ejecución hipotecaria, lo más importante es contar con un Abogado especializado, y actuar con la mayor premura.  

Es fundamental, un análisis pormenorizado para detectar clausulas abusivas que permitan presentar oposición a la ejecución. En otros casos cabe la posibilidad de renegociar con la entidad bancaria acreedora la forma de pago, es decir, intentar llegar a un acuerdo extrajudicial.

Si a usted, le han iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, no dude en contactar con nuestro equipo de abogados, le asesoraremos para paralizar las ejecuciones con otras medidas más favorables.