El Ministerio de Hacienda de España es la institución pública encargada de llevar un registro administrativo detallado de los bienes inmuebles que existen en el país.
En este registro, se lleva un control exhaustivo de los propietarios de los bienes inmuebles, así como de las cargas y gravámenes que recaen sobre ellos.
Normalmente, el cambio de titularidad catastral tiene lugar tras una compraventa o una herencia, aunque también puede tener lugar mediante una donación, un embargo o una subasta.
Al igual que el Registro Civil, el Registro de los bienes inmuebles tiene una finalidad de control, en este caso, de bienes inmuebles (ya sean urbanos, rústicos y otros especiales), y el fin de controlar estos datos es servir a la justicia tributaria.
En el catastro se incluyen datos como la referencia catastral (numero individual que idéntica ese bien inmueble); así como los datos de superficie y el uso al que está destinado; el cultivo en la tierra o cómo se aprovecha; y otros detalles sobre el tipo de construcción y su calidad, además de su representación gráfica.
Del mismo modo, la recopilación de estos datos también sirven para conocer el valor en el catastro y, a partir de este y del marcado, conocer el valor del mercado o precio mínimo porque que se debe adquirir un bien inmueble.
¿Quién debe cambiar la titularidad catastral?
Normalmente, recae la obligación en el sujeto que adquiere el bien inmueble.
Por ejemplo, el catastro dice que en el caso de compraventas, tienes 2 meses para hacer el cambio de titularidad, presentando el impuesto de su adquisición (modelo 600 en caso de estar sujeto a ITP o factura / contrato en caso de estar sujeto a IVA). En las herencias son 6 meses y deben solicitarlo los herederos, presentando el impuesto sobre sucesiones, testamento o declaración ab intestatio y plusvalías municipales.
Este trámite también debe efectuarse en caso que se alteren o modifiquen los porcentajes de participación de sus miembros.
Puede encontrar más información sobre cambiar titular en el catastro, puedes consultar este enlace.
¿Se pueden solicitar otros cambios en el Registro de la Propiedad?
Si, el propietario puede solicitar otros cambios en el catastro. Por ejemplo, modificar los nuevos usos, construcciones o derribos o desacuerdos con la descripción.
¿Cuáles son los requisitos para poder solicitar el cambio de titularidad?
Para llevar a cabo esta gestión, se deben cumplir ciertos requisitos, que pueden variar dependiendo del país o la jurisdicción en la que se encuentre el inmueble. En general, los requisitos comunes para el cambio de titularidad en el Catastro son los siguientes:
- Documento de identidad del nuevo propietario: Es necesario presentar un documento de identidad válido y en vigor del nuevo propietario del inmueble.
- Escritura de compraventa o documento que acredite la transmisión de la propiedad: Para realizar el cambio de titularidad, es necesario presentar el documento que acredite la transmisión de la propiedad del inmueble, que suele ser la escritura de compraventa o escritura de reparto de una herencia. En este documento debe constar la referencia catastral y la descripción de la finca.
- Pago de los impuestos correspondientes: Dependiendo del país y la jurisdicción, puede ser necesario realizar el pago de impuestos por la transmisión de la propiedad. Si es una compraventa, normalmente está sujeta a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o a Impuesto sobre Sociedades.
- Solicitud de cambio de titularidad: es necesario presentar una solicitud de cambio de titularidad en el Catastro, indicando el motivo de la gestión y adjuntando la documentación necesaria.
¿Cómo cambiar el titular de un inmueble en el Catastro?
Para cambiar el titular de un inmueble en el Catastro en España, se deben seguir los siguientes pasos:
- Obtener la documentación necesaria: Es necesario contar con la escritura pública que acredite la transmisión de la propiedad del inmueble y el documento de identidad del nuevo titular.
- Liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) o Impuesto sobre Sucesiones: Este impuesto debe ser pagado por el nuevo titular del inmueble antes de realizar el cambio de titularidad en el Catastro. El importe a pagar varía según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble y el valor de la propiedad. En algunos casos, puede ser sustituido el ITP por el Impuesto Sobre Sucesiones si se trata de una herencia, o por el impuesto de Donaciones si se trata de una donación. En caso que sea una herencia, hay también que aportar las Plusvalías Municipales, impuesto que se paga en el Ayuntamiento correspondiente.
- Presentar la documentación en el Catastro: Se debe presentar la documentación en la Gerencia del Catastro correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble. La documentación puede ser presentada de forma presencial o telemática.
- Esperar la resolución del Catastro: Una vez presentada la documentación, el Catastro realizará las comprobaciones necesarias y, si todo está en orden, procederá a la actualización de los datos del titular en su base de datos.
Es importante destacar que, una vez realizado el cambio de titularidad en el Catastro, es necesario actualizar también la información en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble.
¿Qué sucede si algún dato no coincide en la solicitud?
En la solicitud que se presenta en el Catastro, se debe contener los datos de la finca, su referencia catastral y su descripción actualizada, manifestando los interesados si coincide con la que figura en el Catastro.
En caso de que no coincida algún dato, se prevé que, acreditando debidamente esa discrepancia ante el notario, éste pueda llevar a cabo el expediente de rectificación de la información catastral, previa citación de los interesados.
Por ese motivo, recomendamos que toda modificación física que se produzca en una finca -como una segregación, agrupación de fincas o la declaración de obra de un edificio-, deba ser notificada por los notarios al Catastro.
¿Los notarios informan al catastro?
Sí, los notarios tienen la obligación de informar al Catastro sobre las operaciones de compraventa, permuta, donación o cualquier otro acto o contrato que modifique la titularidad de un inmueble. Esta obligación se encuentra regulada en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 59 del Reglamento Hipotecario.
En concreto, los notarios deben remitir al Catastro una copia autorizada de la escritura pública en la que se documenta la operación, en un plazo máximo de 15 días desde la fecha de autorización de la escritura.
La información remitida al Catastro por los notarios es utilizada para actualizar la información relativa a la titularidad de los inmuebles y su descripción física en la base de datos del Catastro, lo que permite garantizar la seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias y evitar posibles fraudes o conflictos.
Por tanto, este trámite se hace en notaria y, el interesado, recibirá una carta para comentarle que el cambio ya esta hecho.
Otra cosa distinta es el Registro de la Propiedad. Las Notarias ofrecen este servicio, pero muchas veces son las personas las encargadas de hacerlo.
Diferencias Catastro y Registro Propiedad
El Catastro y el Registro de la Propiedad son dos instituciones diferentes que tienen como objeto la regulación y gestión de la información sobre los bienes inmuebles. A continuación, se detallan algunas de las principales diferencias entre ambas:
- Objeto de gestión: El Catastro gestiona la información relativa a la descripción física y características de los bienes inmuebles, mientras que el Registro de la Propiedad gestiona la información sobre la titularidad y situación jurídica de los mismos.
- Naturaleza jurídica: El Catastro es un organismo dependiente del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, mientras que el Registro de la Propiedad es un órgano judicial dependiente del Ministerio de Justicia.
- Obligatoriedad de inscripción: La inscripción en el Catastro es obligatoria para todos los bienes inmuebles, mientras que la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, aunque en la práctica es recomendable para garantizar la seguridad jurídica de las operaciones inmobiliarias.
- Finalidad: El Catastro tiene como finalidad principal la gestión tributaria, es decir, la valoración de los bienes inmuebles a efectos de los impuestos sobre bienes inmuebles y transmisiones patrimoniales. El Registro de la Propiedad, en cambio, tiene como finalidad la protección de los derechos de los titulares de los bienes inmuebles.
- Contenido de la información: El Catastro proporciona información sobre la ubicación, superficie, linderos y características físicas de los bienes inmuebles. El Registro de la Propiedad, en cambio, proporciona información sobre la titularidad, cargas y gravámenes que puedan afectar a los bienes inmuebles.
Es importante tener en cuenta que, aunque el Catastro y el Registro de la Propiedad son instituciones diferentes con objetivos y finalidades específicas, ambos son complementarios y están interconectados. De hecho, una actualización de la información en uno de ellos puede afectar a la información registrada en el otro, por lo que es recomendable mantener actualizados ambos registros en caso de realizar cualquier operación inmobiliaria.
hola
fui propietario de un inmueble que me embargó el banco y posteriormente vendio.
Desde hace años me llega el IBI de este inmueble del que no soy titular acumulando una deuda que ha dado lugar a que me embarguen mi cuenta,
que puedo hacer?
muchas gracias
Buenos dias.
Si le llega IBI de ejercicios donde no eres ya propietario, debes entregar al Ayuntamiento competente la sentencia o resolución del embargo de esa propiedad. Puedes acercarte al Registro de la Propiedad (o pedirlo por Internet) y pedir una nota simple para saber si se ha cambiado ya de propietario.
Si esos IBIs son anteriores, cuando usted era propietario, no se pueden anular a no ser que hayan prescrito. Recuerda que si notifican antes de la prescripción, esta prescripción se renueva otros 4 años. Para ello, acude al Ayuntamiento, y solicita aplazamiento, de esta forma evitaras más embargos. OJO, usted seria deudor de esas deudas anteriores (cuando era su propiedad), pero el nuevo propietario es responsable subsidiario y a él tambien se las pueden reclamar.
Un cordial saludo
Hola compré una vivienda en el año 2023, derivada de la segregación de un local comercial .
Tanto en notaría como en el registro de la propiedad me dijeron que ellos informan por ley al catastro.
Ha día de hoy Agosto 2024 no hay datos actualizados en el catastro.
Debo de seguir esperando o debo de pasar yo información al catastro?
Contacta con el castratro para saber si se ha hecho la comunicacion. Un cordial saludo
Buenos días,
Queremos vender una parcela pero parece algo complicado. Tenemos el 20 % de participación de una parcela (no segregada ni inscrita) por lo que nos han dicho, no podemos hacer escritura de compraventa, pudiendo hacer solamente un contrato entre las partes. En caso de que el comprador acepte hacerlo así, al no inscribirse, ¿No se pagarían impuestos?, ¿No imputaría en renta?, ¿Se podría cambiar la titularidad en catastro?
Tengo muchas dudas sobre ello, agradecería me informara
Gracias
Buenos días,
La situación que planteas presenta varias particularidades que requieren una aclaración detallada sobre las implicaciones legales, fiscales y catastrales.
1. Venta de una participación indivisa en una parcela no segregada. Dado que tienes una participación del 20% en una parcela no segregada ni inscrita en el Registro de la Propiedad, efectivamente, no se puede realizar una escritura de compraventa en los términos habituales de venta de bienes inmuebles. No obstante, sí se puede formalizar un contrato privado de compraventa entre las partes. Es importante tener en cuenta lo siguiente: El contrato privado tiene efectos entre las partes, pero para que la compraventa tenga efectos ante terceros (frente a otras personas o entidades), lo habitual es inscribir la venta en el Registro de la Propiedad. En tu caso, al no estar la parcela segregada ni inscrita, no se podría hacer esa inscripción registral en este momento.
2. Implicaciones fiscales: Aunque no puedas inscribir la parcela en el Registro de la Propiedad de inmediato, sí hay implicaciones fiscales que debes considerar: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): La venta de una participación en un bien inmueble, aunque no se inscriba, está sujeta a ITP. El hecho de que no inscribas la operación no exime de la obligación de pagar este impuesto. El comprador deberá liquidar el ITP correspondiente en función de la participación (el 20% del valor del inmueble). Ganancia patrimonial en el IRPF: En el caso del vendedor, si al vender su participación obtiene un beneficio (es decir, si el valor de venta es superior al valor de adquisición), deberá declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. El hecho de que la operación no se inscriba en el Registro no elimina la obligación de incluirla en la declaración de la renta.
3. Cambio de titularidad en el Catastro. El Catastro y el Registro de la Propiedad son instituciones independientes. Aunque no puedas inscribir la venta en el Registro de la Propiedad, sí puedes solicitar un cambio de titularidad en el Catastro. Para ello, necesitarás presentar la documentación que acredite la transmisión (en este caso, el contrato privado de compraventa). Sin embargo, es importante tener en cuenta que el Catastro no tiene los mismos efectos que el Registro, ya que el Registro es el que otorga la plena protección frente a terceros.
4. Otras consideraciones. Dado que solo tienes una participación del 20% y la parcela no está segregada ni inscrita, convendría evaluar si sería posible realizar una división de la parcela o una inscripción previa en el Registro de la Propiedad para facilitar una eventual transmisión futura. Esto depende de las características del terreno, su uso y la normativa urbanística aplicable.
En resumen, aunque puedes vender tu participación mediante un contrato privado, no estás exento de cumplir con las obligaciones fiscales (ITP e IRPF). Además, puedes solicitar el cambio de titularidad en el Catastro, aunque esto no tenga los mismos efectos que la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sería recomendable consultar con un notario para explorar la posibilidad de una inscripción o segregación previa, lo que facilitaría una futura transmisión y regularización de la situación de la parcela
Compre tres fincas rustica en una de ella hay una casa que data de 1910 y en catastro no me da la cartografía (también necesito saber como lo arreglo), las tres fincas están registradas pero no aparezco como titular en el catastro, el catastro no quiere decirme si las fincas que yo creo son las mías o decirme el nombre del titular que aparece para yo pedir cambio de titularidad. Por los lindes creo que las he ubicado pero no se como hacer para que el catastro me diga si estoy en lo correcto; pues las notas simples solicitadas no aparece referencia catastral y el CRu pone que no esta coordinado con catastro. Mis dudas son:
1.-Si pido ante registro (no se como, por eso pido ayuda) que sincronicen el CRU con catastro, esto me valga para encontrar las fincas.
2.- Si por mi cuenta pido a un topógrafo que mida las fincas que yo creo que son y rellenando el impreso 900D, aportando el histórico de fincas del registro, escritura del registro y contrato compra venta puedo lograr hacer el cambio de titularidad.
3.- Me hablaron de certificado de notoriedad si algún colindante no esta de acuerdo pierdo el dinero ( que me hablan de cerca o superior a dos mil euros)
Excelente información Enrique. Se aclaran muchos aspectos importantes del proceso, respecto al cambio de titularidad en el Catastro. Es curioso cómo un trámite tan fundamental, puede influir en la compraventa de una propiedad. Justamente, en la nota simple de una vivienda, se puede obtener información valiosa sobre la titularidad y las cargas del inmueble, lo cual es clave antes de realizar cualquier cambio en el Catastro. Ambos procedimientos se complementan entre sí, para asegurar una transacción más transparente. ¡Gracias por compartir este artículo tan relevante!
Hola,
Se puede realizar un cambio de titularidad en el Catastro por fallecimiento del titular sin herencia y con un documento privado entre la viuda y la única heredera??
No se realizó ante notario y por lo tanto no se elevó nada a lo publico pero entre la usufructuaria y la única heredera se realizó el documento privado pagando las tasas correspondientes y sellado por la Comunidad de Madrid.
Gracias
Hola Gonzalo
Para responder a tu consulta, es importante tener en cuenta la normativa del Catastro Inmobiliario y del Registro de la Propiedad, ya que ambos sistemas gestionan información sobre los inmuebles, pero con efectos y procedimientos diferentes.
1. Cambio de titularidad en el Catastro:
El Catastro es un registro administrativo que refleja la realidad física, económica y jurídica de los bienes inmuebles a efectos fiscales, pero no acredita la propiedad. El cambio de titularidad en el Catastro se puede realizar mediante la presentación de ciertos documentos, pero no tiene la misma fuerza que un documento público notarial o una inscripción en el Registro de la Propiedad.
Documentación aceptada por el Catastro:
Certificado de defunción.
Libro de familia o certificado de últimas voluntades y declaración de herederos (si no hay testamento).
Documento que acredite el acuerdo entre la usufructuaria (viuda) y la heredera.
Aunque el Catastro podría aceptar el documento privado si cumple con ciertos requisitos formales (como estar firmado por ambas partes y acompañarse de la documentación fiscal correspondiente), no es lo habitual ni garantiza la plena seguridad jurídica.
2. Problemas derivados del uso de un documento privado:
Falta de seguridad jurídica: Aunque el Catastro pueda aceptar el cambio, el Registro de la Propiedad no lo hará sin un documento público (escritura pública de aceptación de herencia o adjudicación de bienes). Esto podría generar problemas futuros si se quiere vender, hipotecar o realizar cualquier operación legal sobre la propiedad.
Posibles conflictos legales: En caso de disputa entre herederos o terceros, el documento privado no tiene la misma fuerza probatoria que una escritura pública.
3. Recomendación:
Para evitar problemas legales en el futuro, lo más recomendable es elevar el documento privado a escritura pública ante notario, realizando la aceptación formal de la herencia y adjudicación del inmueble. Esto también permitirá la inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que otorga plena seguridad jurídica.
Si ya se han pagado las tasas correspondientes (como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones), este trámite no debería implicar costes fiscales adicionales, más allá de los honorarios notariales y registrales.
compré un terreno.Se hizo escritura en notaría con la compraventa y se pagó en hacienda. ahora me envían carta sin certificar de baja de titularidad y aparece el nombre de otra persona en el catastro y el mio como propietario anterior. Pueden hacer ésto.
Hola Maria, la situación que describes parece un error administrativo o, en el peor de los casos, una posible actuación irregular. Lo mejor es que te pongas en contacto con el notario que hizo las escrituras públicas y verifiqueis que ha ocurrido.
B dias. mi padre tiene una proporcion de una parcela por herencia. Hay una hermana que ha ido comprando todo a precio muy bajo, segun dice ella le compro la parte a mi padre que fallecio, pero figura en el catastro la proporcion de esa parcela a nombre de mi padre. no se si hizo un contrato privado o ante notario y tampoco entiendo porque no lo ha cambiado en catastro si segun ella es . Ella se ha apoderado de todo y nos hemos enterado por las otras hermanas
Buenos días.
Le respondo con el rigor jurídico que solicita:
Aunque su hermana alegue que compró la participación de su padre fallecido, si no existe una escritura pública notarial debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, la titularidad real no ha cambiado. El catastro no es título de propiedad, sino un registro meramente fiscal y administrativo; lo que acredita la propiedad frente a terceros es la inscripción registral en el Registro de la Propiedad.
Por tanto:
-Si su padre sigue apareciendo como titular en el Registro de la Propiedad (no solo en el Catastro), ustedes, como herederos, conservan los derechos sobre su parte.
-Si solo existe un contrato privado, su hermana no puede inscribir la propiedad a su nombre sin antes regularizarlo notarialmente y cumplir los requisitos de forma exigidos (y puede tener grandes dificultades si ustedes no reconocen esa venta). Los contratos priovados deben ser demostrados que son verdaderos y no falsificados.
-Si nunca se formalizó la venta ni se inscribió en el Registro, su hermana no puede considerarse propietaria de la parte de su padre y ustedes podrían reivindicarla o solicitar la división de la cosa común.
Soliciten nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente para comprobar la titularidad registral. Si su padre aún figura como copropietario, pueden iniciar un proceso de división de herencia o acción de división de cosa común, y en su caso, impugnar cualquier acto de posesión exclusiva que haya realizado su hermana.
Buenos días
En 2023 mi madre falleció , procedimos al reparto de la herencia quedando de la siguiente forma.
Mi padre tiene el 50% de pleno dominio con carácter privativo por adjudicación de liquidación de sociedad ganancial y el 50% del usufructo con carácter privativo por legado.
Somos 3 hermanos cada uno con un porcentaje de la nuda propiedad por titulo de herencia.
Al hacer la declaración de la renta este año 2025 en mi declaración aparece que soy propietario de un inmueble y que los herederos tenemos la obligación de notificar en el catastro el cambio de titularidad.
Mi pregunta es ¿ tenemos que comunicar al catastro que somos propietarios aunque solo tengamos la nuda propiedad ?
Sí, deben comunicar al Catastro el cambio de titularidad, aunque solo sean titulares de la nuda propiedad.
El Catastro Inmobiliario debe reflejar a los nuevos titulares de derechos reales, incluyendo tanto el pleno dominio como los derechos desmembrados, como el usufructo y la nuda propiedad. El artículo 11 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004) establece la obligación de declarar las alteraciones de la titularidad por herencia en el plazo de dos meses desde que se produce el cambio (es decir, desde la aceptación y adjudicación de la herencia).
Otra cosa que no se suela notificar, pero eso es otra historia.